七、推动区域一体化发展

　　缘起于主权国家之间的区域一体化正在向主权国家内部延伸，其主要驱动力是专业化发展的规模经济、成本节约和产业链衍伸的范围经济。与编制实施国土空间规划的政府行为不同，区域一体化发展由市场主导，其红利来自市场机制下的要素自由流动和资源优化配置。作为国家区域发展总体战略的重要组成部分，区域一体化发展对未来房地产市场走势的影响自然也不可小觑。

　　“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略，是我国区域一体化发展的最高形式。“一带一路”建设，旨在促进各国加强经济政策协调，提高互联互通水平，深化双多边合作。京津冀协同发展，旨在有序疏解北京非首都功能，着力在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破，形成新增长极。长江经济带发展，旨在共抓大保护、不搞大开发，推动发展动力转换，在综合立体交通走廊、新型城镇化、对内对外开放等方面寻找新的突破口，打造新的经济增长极。

　　随着三大战略的深入推进，战略节点城市和承接功能疏解、产业转移城市的房地产市场需求将居高不下，互联互通和合作园区建设将加速房地产投资向重点区域集聚，商业、旅游、养老等地产迎来发展良机，境外房地产投资前景总体看好。

　　由广东省广州、深圳等9市和香港、澳门两个特别行政区组成的粤港澳大湾区，和由上海、江苏、浙江、安徽4省市组成的长三角地区，是我国建设世界级城市群和参与全球合作竞争的两大空间载体，也是国家率先推进高质量、高水平一体化发展的两大区域。

　　2017年7月1日有关各方签署的《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》，确立了携手打造国际一流湾区和世界级城市群的目标，提出推进基础设施互联互通、提升市场一体化水平、打造国际科技创新中心、构建协同发展现代产业体系、共建宜居宜业宜游的优质生活圈、培育国际合作新优势、支持重大合作平台建设7项重点任务。

　　2018年6月1日长三角地区主要领导座谈会，明确了实现长三角地区更高质量一体化发展的定位要求，将聚焦交通互联互通、能源互济互保、产业协同创新、信息网络高速泛在、环境整治联防联控、公共服务普惠便利、市场开放有序7个重点领域。中国经济发展最具活力、开放程度最高、创新能力最强的两大区域一体化发展向纵深推进，发展质量日益提升，一体化红利不断释放，对所在区域房地产市场将形成长期利好，同时房地产市场调控也会面临新的挑战。

　　八、加强智慧城市建设

　　2008年11月IBM提出“智慧地球”理念，即通过把传感器嵌入和装备到全球每个角落的供电系统、供水系统、交通系统、建筑物、油气管道等各种物体中，使其形成的物联网与互联网相联，实现人类社会与物理系统的整合。这一理念成为智慧城市的发端。智慧城市建设，就是以物联网、云计算等新一代信息技术为支撑，通过全面透彻的感知、宽带泛在的互联、智能融合的应用以及以人为本的可持续创新，实现城市智慧式管理和运行。

　　目前我国已有数百个城市开展了智慧城市建设试点，成效显著，但与智慧城市的内涵相比仍有很大差距，发展前景广阔。智慧城市建设为城市房地产发展注入了新元素，提供了新动力。

　　智慧城市的三大理念，即经济上健康合理可持续、生活上和谐安全更舒适、管理上科技智能信息化，都与城市房地产发展息息相关。

　　智慧城市建设追求资源节约和环境友好，致力发展绿色、低碳、循环经济；创新科技手段服务广大城市居民，全面推进智慧流通、智慧交通、智慧停车、智慧消费、智慧休闲、环境保护和公共安全维护；积极运用智能化信息化手段，让城市生活更协调更平衡等，将极大提升城市发展质量，进而深刻影响城市房地产市场。

　　智慧城市建设成果将直接推动城市房地产持续发展和转型升级。首先，智慧城市建设有利于缓解交通拥堵、环境污染、安全恶化等“大城市病”，提高城市人口承载能力，增加城市住宅总需求。其次，智慧城市建设推动要素向城市中心地区集聚，使城市“中心化”与“郊区化”角力的天平向更有利于“中心化”一侧倾斜，从而激活城市中心地区住宅需求。第三，智慧交通、智慧停车、智慧消费、智慧休闲等的发展，可以带动租赁物业、高端物业的繁荣，促进房地产业转型升级。

　　此外，智慧城市建设对金融、科技的较高要求，导致越发达的城市机会越大，从而促使城市房地产分化。如果说区域一体化发展将在宏观层面上重塑我国城市房地产市场格局，那么也可以说，智慧城市建设将在中微观层面上决定城市房地产市场走势。

　　九、推动人口有序流动

　　人口规模及其变化是决定房地产市场走势的基本力量，而人口变化则是由其自身惯性、市场因素和国家政策共同作用的结果。

　　人口由农村迁移至城市、由欠发达地区迁移至发达地区是大势所趋。研究表明，各国人口迁移大体呈现为两大阶段：第一阶段，人口从农村向城市迁移，各级城市都有人口迁入，这与工业化尚处于初中期的产业结构有关；第二阶段，人口从农村和中小城市向特大城市、大城市迁移，中小城市人口迁入停滞，大都市圈人口继续增长，其驱动力是产业升级和集聚效应。

　　即使是已高度城市化的美国、日本，人口向大都市区集聚过程至今仍未停止。从中国看，改革开放后人口向各级城市、小城镇迁移，1995年-2010年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津等地区，2010年后主要迁入一线城市和部分二线城市，目前总体上处于人口迁移的第二个阶段。

　　中国城镇化已处于中期阶段，增长有所放缓但仍将持续。城镇化水平从2000年的36%左右提高到了2017年的58.52%，年均增长1.3个百分点，平均每年进入城镇就业的农业转移人口最高达到2000万左右，保持高速增长，但增长势头放缓。据有关方面预测，如果未来一段时间内我国经济增长保持在6%左右，城镇化率增长维持在0.6个-0.8个百分点，到2030年城镇化率将达到65%-70%，城镇人口将超过9亿人，进入以城市主导的社会形态。

　　国家将继续推进城镇化战略，实施差别化人口落户政策。《国家新型城镇化规划》提出，以合法稳定就业和合法稳定住所(含租赁)等为条件,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开城区人口50万-100万的城市落户限制,合理放开城区人口100万-300万的大城市落户限制,合理确定城区人口300万-500万的大城市落户条件,严格控制城区人口500万以上的特大城市人口规模。

　　规划要求推进人口管理政策改革，在加快改革户籍制度的同时,创新和完善人口服务和管理制度,逐步消除城乡区域间户籍壁垒,促进人口有序流动、合理分布和社会融合。

　　综合判断，在未来一二十年内，中国仍处于城镇化较快发展期，除京、沪等资源环境承载力严重超载城市外，重点城市群特别是区域性中心城市人口将持续较快增长。在此情况下，一二线城市房地产市场将长期承压，这也呼唤及早建立完善房地产租税制度，释放市场合理预期。

　　十、加快养老产业发展

　　人口对房地产市场的影响除人口规模、城乡人口结构外，人口年龄结构也是一个重要变量，其直接影响是人口老龄化及国家养老政策。

　三大因素将决定国家养老产业的未来。一是人口老龄化加速。我国老龄化率已由2000年的7%上升到2017年的17.3%，60岁及以上老年人口达2.41亿。据预测，2050年中国老年人口将达到4.8亿，约占全球老年人口的四分之一。庞大的老年人口数量构成了我国养老产业大发展的基础，预计到2050年中国老年人口的消费潜力将超过100万亿元，约占GDP的三分之一。

　　二是消费升级推动养老产业快速发展。2017年我国人均GDP已达8836美元，服务业稳居国民经济的第一大产业，服务消费成为消费结构升级的重要推手，医疗、健康、养老等民生产业进入全面跃升的新阶段。养老服务业成为服务消费的新高地，需求规模快速增大，医疗护理化日益扩大，供给主体更加专业化、多样化。

　　三是发展养老产业成为基本国策。国家不仅提出了“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”建设目标，还密集出台相关政策，涵盖养老设施建设、养老用地保障、政府购买服务、社会资本进入、医养结合、互联网+养老、智慧健康养老、标准化建设、人才培养、金融支持、税费优惠、财政补贴等各个方面，发展养老产业成为供给侧结构性改革的重要内容和长期政策。

　　在中央力推、地方热捧、需求日盛的形势下，近年来我国养老产业迅速发展，正跨越“筑底期”，迎来“黄金时代”。

　　尽管养老产业小而分散、经营粗放、亏损面大的总体格局尚未根本改变，但企业布局养老市场仍热情不减。随着大型房企、险资、国企、投资机构争相进入养老市场，行业洗牌在所难免。未来抢滩养老市场的重要筹码，除硬件设施与时俱进、服务内容日益专业、服务管理不断精益外，主要就是延长产业价值链，以产业互补构建竞争优势。